保利兰桂坊叠墅联排

148000 元/㎡（约14.8万/㎡）

杨浦 东外滩 ｜ 180-244 ｜ 在售

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楼盘参数

户型

楼盘介绍

保利蘭桂坊（蘭桂坊855，叠野/联排）完整楼盘档案 🏷️基础档案 板块：杨浦内环｜东外滩，兰州路855弄 开发商：保利置业+华丽家族联合开发（上海盛真置业） • 产权：70年住宅 产品：一共仅33席稀缺社区，包含海派洋房、少量叠加、15席风貌联排（俗称叠野） 总规划：占地约0.44万㎡，容积率仅1.35，绿化率58%，人车分流 物业：高端物业，物业费约8.5元/㎡/月 交付：洋房精装；联排/叠野毛坯交付，预计2027-12-31交房 价格：洋房备案11.7万/㎡；风貌别墅（联排）备案14.8万/㎡，联排总价2600万~4100万，一房一价 项目亮点：内环内稀缺低密墅区，原址聂家花园，海派里弄园林，近黄浦江，上海内环新增供应极少 📐主力墅类户型（叠野+联排） 1. 叠加别墅（叠野）约180-198㎡｜4-5房 地上2层+地下2层；带私家庭院+露台；地下室6米挑高，可隔两层；全套房设计，可做家庭影院、酒窖。 2. 风貌联排约223-244㎡｜4-5房 地上3层+地下1-2层；独门独院，庭院30-130㎡，顶层星空露台；预留私家电梯井；双主卧朝南；地下室可做私人会所。 滨河位置的联排景观更佳，总价更高。 🚇周边配套 交通 地铁12/18号线江浦公园站，步行约500米；内环内，自驾走内环、大连路隧道，通达陆家嘴、北外滩。 商业 东外滩宝龙旭辉广场、瑞虹天地、五角场商圈；社区周边成熟底商。 教育 杨浦优质教育集群：杨浦小学分校、市东中学；多所幼儿园。 医疗 红房子医院杨浦院区、新华医院，三甲资源充足。 生态 江浦公园就在隔壁；距离黄浦江岸线直线约1.5km，滨江步道；社区内部海派园林，复刻聂家花园历史风貌。 ✅项目优势 1. 内环稀缺墅品：上海内环几乎不再批低密别墅用地，仅33户，圈层纯粹。 2. 地段强：东外滩CAZ，双地铁，成熟内环配套，不是远郊别墅，兼顾城市繁华+墅居。 3. 产品力：容积率1.35，绿化率58%；联排带花园、露台、挑高地下室，可装私家电梯。 4. 历史底蕴：依托聂家花园旧址打造海派园林，一庭三门四巷的里弄式景观。 5. 保利置业+华丽家族，华丽家族有檀宫等顶豪打造经验。 ⚠️项目短板 1. 总价门槛极高，属于千万级终极改善，受众窄。 2. 别墅毛坯交付，后期装修成本高、周期长。 3. 地块小，社区规模很小，公共配套空间有限。 4. 靠近兰州路部分房源，会有少量城市道路噪音。 5. 交房时间2027年底，需要等待。 🎯适合人群 内环工作高净值家庭，终极改善，想要有天有地带花园的城市别墅；看重内环地段、双地铁，不想去远郊买别墅；喜欢海派风貌，追求稀缺资产属性。 不适合预算有限、希望精装拎包入住，或者需要大型社区配套的客户。