上海二手房前三季度网签19.16万套同比增15.5%：200万以下刚需盘占近半壁江山

10月21日，中指研究院发布最新数据：今年前三季度，上海二手住宅网签191563套，同比增长15.5%。三季度以来，上海单月成交规模已连续三个月创下近五年同期新高，市场活跃度在整个一线城市中保持领先。

进入10月，这一热度仍在延续。截至10月20日，上海二手商品房本月已成交14174套，同比增长37.9%。作为对比，北京同期成交7029套，同比增长25.9%。中指研究院认为，京沪两地二手房市场成交保持活跃，但上海在成交体量与增速上都更胜一筹。

从成交结构看，刚需依然是上海二手房市场的绝对主力。前三季度，总价200万以下的二手房成交占比达47.1%，较去年全年提升5.0个百分点；建面90平方米以下的小户型成交占比66.6%，较去年全年提升1.7个百分点。成交正在向低总价、小户型房源集中。

价格方面，上海与北京走势出现分化。中指研究院数据显示，上海二手房挂牌价格自3月以来整体趋稳，3至7月环比持续上涨，8月小幅回落，9月再次转涨0.11%。而北京前三季度二手住宅价格累计下跌5.32%，挂牌均价仍面临下行压力。

中指研究院指出，后续改善性需求能否持续释放，以及成交回升能否进一步带动价格企稳，是值得关注的重点。从目前数据看，改善性需求已出现边际恢复迹象，中心城区优质房源的议价空间明显收窄。

对于预算在200万至400万之间、正考虑置换的家庭而言，当前市场提供了相对理想的换仓窗口：小户型流动性好、挂牌去化快，卖旧买新的节奏把握比市场低迷期更从容。若想结合自身预算匹配合适的置换路径，可拨打☎ 400-881-1836咨询，也可关注孙云好房团队对上海各板块二手房行情与新房联动的持续跟踪。

孙云好房团队提示：刚需占比高意味着核心地段小户型议价空间有限，看到合适的房源要果断出手；而改善买家则可利用当前小户型热销的机会先卖后买，注意锁定网签节奏，避免两头踏空。