10月上海14个新盘开盘11个取消摇号：半年间取消占比从42%升至79%

据凤凰网房产10月23日统计，10月以来上海共14个项目开盘，其中11个取消了公证摇号，占比约79%。放在时间轴上看，这一比例抬升很快：今年1月19个开盘项目中8个取消摇号，占比约42%；3月31个项目18个取消，占比约58%。半年时间，取消摇号从少数现象变成了默认选项。

按现行规则，认购组数除以准售房源套数不超过0.5，项目可以不再组织公证摇号，直接开盘选房；认购比例超过1.3，则触发计分制，入围者购房后五年限售。值得注意的是，这个比值与房子好不好卖并非绝对相关，开发商单次推盘套数就能直接影响分母。

拆开看这11个不摇号的项目，性质并不相同。有项目属于真实客源不足，东外滩的中铁云璟外滩备案均价13.21万元每平方米，10月14日开盘至今网签仅24套；也有项目是续销期高频加推，如建发云湖玥共推盘4次仅首开摇号，8月加推的50套已售29套，去化约六成并不差；还有项目是单次推盘体量过大摊薄了认购率，招商中旅观境一次加推295套，认购率约27%。

为什么这个现象集中在10月？答案在供给端。9月28日上海四部门联合印发新房销售制度实施意见，明确2026年8月28日之后新公告出让土地的项目，申请预售时单体建筑必须主体结构封顶，预售资金全额监管。细则同时给了过渡窗口：8月28日前已拿地未取得规划许可证的项目，经区政府确认能按时建成交付并备案的，2027年底前仍可按原有预售条件申请。一批蛰伏多年的老项目因此赶在窗口期集中入市。

供给数据随之冲高：9月上海34个项目入市，供应面积约44.61万平方米，环比上涨约55%；截至10月23日，当月已有36个项目开启认购，超过今年3月、4月，也超过去年10月。但需求没有同步跟上，上海中原数据显示9月供应环比大涨77%，成交环比仅增9%。供应增幅是成交增幅的8.5倍，同一板块三四个项目同期开盘，客户有了充分比价的余地。

不过这并不意味着新房卖不动。同一个10月，普陀苏河晏84套房源收获超440组认购，认购率约534%触发计分摇号；绿城悦海棠前两批认购率分别为415%和485%。一边是八成不摇号，一边是五倍认购，分化的真相是：不摇号的项目在放大分母，热销的项目在收缩分母，推盘节奏成了开发商手里最灵活的旋钮。

孙云好房团队提示：不摇号不等于没人买，看一个项目去化情况，更可靠的口径是网上房地产的网签数据而非开盘喜报。对买家而言，认购率不足0.5的项目议价空间是真实存在的，可以多谈折扣、车位和装修包。拿不准板块行情或想了解10月集中入市的在售新盘，可拨打☎ 400-881-1836预约看房，孙云好房团队会结合板块未来供地节奏帮你筛选。