绿城潮鸣外滩四批次开盘去化不足五成：19万单价遇冷，绿城战略转向外围

9月22日，位于虹口北外滩的绿城潮鸣外滩四批次正式开盘。据界面新闻报道，项目本批次共推出54套房源，建筑面积约285至310平方米，备案均价约19.02万元每平方米。然而开盘当天仅售出20套，去化率不到50%。这与今年3月首批44套大平层官宣去化近九成、单日销售额14.85亿元的势头形成明显落差，释放出顶豪市场降温的清晰信号。

从定价来看，潮鸣外滩四批次总价门槛约在5400万元以上，主力户型瞄准顶级改善客群。相比之下，项目首批入市时市场环境更为乐观，绿城旗下潮鸣东方更以均价19.5万元每平方米实现120套房源开盘即罄。进入二批次、三批次推售后，潮鸣外滩的去化节奏已逐步放缓，直到四批次首次出现开盘当日未过半的情况。

这一结果也与绿城华东区域近期的人事调整形成呼应。9月，吴韬出任绿城华东区域公司营销客研中心总经理，履新后在一次公开活动中重点提及了对潮鸣外滩项目的重视，并披露计划于9月下旬压轴推出双楼王组团。市场观察人士指出，此次去化不及预期或将给后续组团的去化策略带来更大压力。

面对高端市场降温趋势，绿城今年已主动调整在上海的投资布局。据界面新闻梳理，绿城2026年在上海共计拿下四宗地块，分别位于青浦、浦东周浦、嘉定新城和嘉定菊园，无一落在内环核心区域。业内将这种布局调整形容为农村包围城市路线。有房企人士分析称，外围市场在当前阶段具备更确定的成交机会，随着土地价格回归合理区间，房企拿地意愿正在稳步回升。

绿城在外围板块的新项目已初步验证了这一判断。以青浦地块项目绿城悦海棠为例，其二批次推出281套房源，共计吸引约1364组客户认购，认购率突破485%，成为2026年上海首个触发千人摇号的新盘，同时也创下2025年以来上海新房单批次认购组数与认购率的新高。大虹桥板块目前楼面价已回落至2021年水平，对应新房售价稳定在每平方米6.1万至6.2万元区间，市场去化表现稳健。

孙云好房团队认为，潮鸣外滩的去化情况反映出当前上海楼市改善型需求正在经历结构性转移。顶豪客群决策趋于审慎，而外围板块凭借产业配套、轨交覆盖和相对友好的总价区间，正成为改善型家庭的首选方向。对于关注品质改善的购房者而言，眼下正是重新评估板块价值与项目性价比的合适窗口。想了解北外滩及外围热门板块的房源详情和认购规则，可拨打☎ 400-881-1836预约专属看房服务。

展望四季度，上海楼市正处于政策效应进一步释放的阶段。八月份沪八条新政落地后，二手房市场整体表现优于新房，随着九月下旬及十月新规后首批集中入市项目进入网签周期，市场成交结构有望迎来新的变化。孙云好房将持续跟踪各批次开盘结果与成交数据，为购房者提供及时的市场参考。