徐泾板块冰火两重天：绿城悦海棠认购率427%创年内新高，同板块有盘75折促销

同一个徐泾板块，正在上演截然不同的两种行情。据凤凰网房产近日走访报道，青浦徐泾的绿城悦海棠售楼处已经不再接待新认购客户，而距离项目不到四百米处，却有中介主动揽客推介打折房源。一边千人抢房、一边打折卖不动，成为当下上海楼市分化的缩影。

先看热的一端。今年8月，绿城悦海棠一批次推出228套房源，吸引946组认购，认购率约415%，相当于平均4组客户抢1套房，入围分62.12分，成为大虹桥近三年来首个触发积分制的住宅项目。进入9月，项目二批次再加推281套，备案均价约62814元/平方米，累计认购超过1200组，认购率约427%，创下2026年上海单盘认购人数新高，68.19分的入围分也刷新了今年上海新房已公布的最高入围分。按认购日历，二批次将于9月28日开盘。

再看冷的一端。与悦海棠相距约1.5公里的灿辉晶萃173，去年10月首批41套房源因认购人数不足取消摇号，今年3月推出132套仍未达到摇号条件，5月再次取证后还是取消摇号。为加快销售，项目已陆续推出95折、车位优惠，并开放分销渠道，近日更有中介称推出工抵房，折扣低至75折。但网上房地产数据显示，该项目173套房源中可售住宅仍有158套，网签去化率仅约9%。

徐泾北城的大华望樾情况类似。项目今年以来四次推盘，除首开认购人数过百外，之后三次均因认购不足取消摇号，目前以95折叠加20万元车位券促销，每套分销佣金约10.4万元。网上房地产数据显示，项目总计推出830套，仍有496套可售，网签去化率约40%。

值得注意的是，徐泾的需求并没有消失，只是在项目之间快速重新分配。同板块的宝业·虹桥国展里三批次房源于9月25日开启认购，推出154套、入市均价约64475元/平方米，首日认购即超过120组，认购率约81%。这说明购房者并非不看徐泾，而是在产品、价格与开发商之间反复比较，容错率明显变低。

从全上海来看，这种分化并非徐泾独有。9月以来，金茂锦棠、越秀天屿、象屿金茂·满嘉、保利虹桥和颂·璟园、绿城悦海棠等多个项目相继触发积分，但同板块内靠折扣和渠道走量的项目同样不少。核心逻辑在于：同一板块内，产品定位、总价段与上市节奏的差异，正在被购房者放大为去化速度的巨大差距。

孙云好房团队提示：在同板块选房时，除了看规划利好，更要对比项目的实际去化数据、交付节点与一房一价表，冷热盘之间的价差往往藏着机会也藏着风险。想实地踩盘对比徐泾各项目，可拨打☎ 400-881-1836预约看房，团队会结合您的预算和积分情况给出具体建议。