上海商品住房销售新政细则9月28日施行：新盘预售须封顶，现售定金不超总价3%

9月28日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、上海金融监管局四部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，自当日起施行。文件围绕加强预售管理、实施现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理、做好质量监管和市场秩序规范六个方面作出安排。

预售门槛明显提高。按照新政，2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售时单体建筑应完成主体结构封顶；项目预售资金实行全额、全过程监管，综合竣工验收后方可解除资金监管。这意味着未来新地块入市的期房，销售时的工程形象进度要明显好于以往。

现房销售同步有序推进。8月28日起，新公告出让土地的商品住房项目优先选择现房销售，相关信息在土地出让公告中向社会公开；开发企业取得房屋首次登记后，向项目所在区房屋管理部门申请现房销售备案。对在途项目，新政也分三类作了衔接安排，确保市场平稳过渡。

与购房者关系最直接的是现售定金制。实行现房销售的项目，开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，定金一般不超过购房总价款的3%。合同需约定定金金额、售价、交付时间及违约责任；开发企业违约不能按期交房的，购房人有权解除定金合同，开发商依法返还定金并承担违约责任。

资金端也有新约束。新政落实主办银行制度，项目开发贷款、自有资金、现房销售资金等全部纳入主办银行账户管理；8月28日起取得预售许可证的项目，须竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金通过受托支付方式进入资金监管账户。

多位业内人士对此作出解读。上海中原地产资深分析师卢文曦表示，设置不超过3%的定金门槛，目的是引导购房者理性置业，维护买卖双方合法权益，也能让有意向的购房人提前锁定心仪住房。上海市房地产科学研究院江莉认为，新政核心出发点是维护购房人合法权益，针对性解决期房延期交付的痛点。易居研究院副院长严跃进则指出，上海3%的定金上限高于北京的1%，锁客作用更强。

孙云好房团队提示：新政落地后，现房和准现房房源占比将逐步提升，购房资金安全性明显增强。近期打算在上海购置新房的家庭，建议同时关注新出让地块的现售项目与在售期房的差异，如有看房或政策咨询需求，可拨打☎ 400-881-1836预约了解。