上海十批次土拍揽金159.69亿：闵行古美177轮竞价溢价24.44%

9月29日，上海2026年第十批次商品住宅用地出让正式落槌，这也是9月28日上海商品住房销售制度改革《实施意见》施行后的首场土拍。本批次共推出4宗地块，分别位于虹口北外滩、杨浦江湾历史文化风貌区、闵行古美和宝山吴淞，总出让面积约12.11万平方米，规划建筑面积约33.34万平方米，起拍总价约141.93亿元。最终4宗地块全部成交，共收金约159.69亿元。

本场土拍分化特征明显。杨浦江湾和闵行古美两宗优质地块竞争激烈，均以高溢价成交；虹口北外滩和宝山吴淞两宗地块则分别以底价成交。这一结果说明，在规则清晰明朗的前提下，房企投资上海的热度不减，但拿地决策更加精细，核心区位、配套成熟、去化预期明朗的地块更受青睐。

闵行古美地块是本批次热度最高的一宗。地块出让面积约5.47万平方米，规划建筑面积约11.67万平方米，起始总价约51.56亿元。该地块位于12号线东兰路站旁，承接漕河泾开发区工作人群，区域内已多年没有新增宅地。最终经过177轮竞价，招商蛇口、南山与滨江联合体以64.16亿元竞得，成交楼面价约5.5万元每平方米，溢价率24.44%。这也是滨江集团时隔多年重返上海土地市场。

杨浦江湾历史文化风貌区020-02地块同样吸引多家房企角逐。地块出让面积约1.86万平方米，规划建筑面积约4.45万平方米，起始总价约24.04亿元。地块位于杨浦五角场，周边集聚腾讯、微软、字节跳动、哔哩哔哩等企业，科创产业和人才高度集聚。经过109轮竞价，招商蛇口与南山联合体以29.205亿元竞得，成交楼面价约65574元每平方米，溢价率21.46%。

虹口北外滩地块由上海虹贸鑫房地产有限公司以54.18亿元底价竞得，成交楼面价约4.26万元每平方米。宝山吴淞地块由象屿地产集团旗下公司以12.14亿元底价竞得，成交楼面价约2.70万元每平方米。两宗地块虽无溢价，但均顺利成交，体现出房企对不同板块差异化机会的理性判断。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，本场土拍以联合体形式参与较多，反映出总价越高的地块越需要抱团取暖。中指研究院上海数据总经理张文静认为，细则落地后开发环节的测算确定性与可预期性有所提升，房企拿地逻辑正在由被动观望转向主动筛选优质标的，核心区位和去化预期明朗的地块将持续受到重点关注。

值得注意的是，本批次4宗地块均于8月28日发布出让公告，恰好踩中销售制度改革《实施意见》的过渡政策。后续8月28日后新公告出让地块原则上优先现房销售，若要预售需主体结构封顶且预售资金监管更加严格，这将进一步考验房企的资金实力和产品运营能力。孙云好房团队建议，关注上海新房供应节奏的购房者，可拨打☎ 400-881-1836获取十批次土拍周边在售楼盘的最新信息。