上海二手房挂牌量较峰值下降31%：金九成交创新高，议价空间明显收窄

2026年9月，上海二手房市场呈现出一组看似矛盾实则互补的数据：一方面，9月网签成交23851套，同比增长15%，创下近六年同期新高；另一方面，全市二手房挂牌量较历史峰值下降约31%，超过六成下架房源为房东主动撤牌而非成交消化。一增一减之间，市场供需关系正在发生微妙变化。

从成交量看，金九成色明显优于往年。纵向对比，2021年至2024年的9月，上海二手房成交量均未突破2万套；2025年9月在沪六条刺激下跃升至20389套，而今年9月进一步放量至23851套。9月19日单日网签1495套，创下今年下半年以来单日成交新高。中原地产森兰高行营业董事观察到，500万元左右的刚需房源成交占了大头，300万至500万元总价段成交占比约58%。

挂牌端的收缩同样值得关注。据易居研究院截至2026年6月末的统计，全国重点八城二手房挂牌总量约123万套，较2025年6月历史高点减少28万套，降幅19%。其中上海降幅最为显著，挂牌量较峰值下降31%。上海链家数据显示，今年3月挂牌约8.1万套，较2025年5月高点11.3万套减少28.3%。

值得注意的是，超过六成的下架房源是房东主动撤牌，而非被市场消化。这意味着大量房东选择暂时退出市场，等待更合适的出手时机。中原地产虹口门店反馈，前期低价笋盘去化后，500万到1000万改善段可售房源明显减少，业主让利意愿明显下降。以中信和平家园为例，两房低谷期成交750万至790万，后来主流成交回到830万至850万，议价空间已从调整阶段的10%以上收窄到个位数。

价格方面，国家统计局数据显示，上海二手房价格已连续七个月环比上涨。以森兰、高行板块为例，部分学区房价格出现1%到2%的小幅回升。不过购房者整体仍较理性，一旦价格突破心理预期，观望情绪便明显增加。

孙云好房团队提示：当前市场呈现成交量放大与挂牌量收缩并行的特征，低价笋盘正在加速出清，核心板块的议价空间已明显收窄。对于刚需家庭而言，外环外300万至500万总价段的二手房源仍有不少选择，且可享受沪八条中二套首付15%及以旧换新最高8万元补贴等政策支持。建议购房者结合自身通勤需求与教育规划理性决策，想了解具体板块的在售房源与议价空间，可拨打☎ 400-881-1836预约一对一咨询。