北上广现房销售细则齐落地：上海定金上限3%，广州5%北京1%

一线城市楼市销售制度改革细则已全部落地。9月30日，广州市住建、规划和自然资源、金融监管三部门联合发布实施意见，这是继北京、上海之后第三个落地执行细则的一线城市。至此，北上广均进入商品住房销售制度切换的新阶段。

三地细则均以2026年8月28日为时间分界点：此后新发布土地出让公告的商品住房项目优先现房销售，但不强制一刀切。三地统一要求，新出让地块项目申请预售的，单体建筑须完成主体结构封顶；8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后才能发放个人住房按揭贷款。

差异最明显的是现房销售定金收取上限。北京规定一般不超过总房价款的1%，上海规定不超过购房总价的3%，广州则不得高于房屋总价的5%，为三城中最高。同时三地均要求购房人支付的定金全部存入监管账户，监管期间不得使用，开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按合同约定解除定金合同。

现房销售备案门槛也有区别。北京、上海要求项目完成房屋首次登记后方可办理现房销售备案，门槛更高；广州完成竣工验收及水电气配套验收即可备案，同时鼓励企业完成首次登记后再行销售。

土地款缴纳节奏上，北京要求余款两年内缴清，上海采取一年内缴清、经决策可再延一年且不计利息的模式，广州与上海相同。广州还单列了更细的政策协同安排，包括支持分期分栋办理规划许可、施工许可、预售许可等手续，并探索按户设定国有建设用地使用权份额抵押，被业内视为以审批和融资工具对冲资金占用的关键设计。

对于定金比例的差异，上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，实际收取比例都不高，更多是明确一种现房买卖关系、稳定各方预期。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，5%的安排可让购房人提前锁定房源和价格，房企也可提前摸排客户。

对上海购房者而言，8月28日后新出让地块的项目将逐步进入封顶才能卖、竣备才放贷的新模式，所见即所得的程度提高。孙云好房团队提示：近期看房时可留意意向项目地块的出让时间，判断其适用新旧哪套规则。对板块、户型有具体需求的购房者，可拨打 ☎ 400-881-1836 预约看房，由顾问结合在售项目逐一说明。