9月上海34盘认购仅5盘触发积分：热销新盘赢在“便宜且好”

刚刚过去的9月，上海新房市场的“抢房”热度并非全面现象。数据显示，9月共有34个项目启动认购，其中仅5个项目触发积分，同时有16个项目认购率不足30%，还有10个项目认购组数几乎可以忽略。所谓“千人摇”，只是少数热门盘的故事。

触发积分的项目有清晰的共同特征。大虹桥徐泾的绿城悦海棠推出281套房源，均价约6.2万元/平方米，认购率485%，入围分68.19分，1364组认购创下2025年以来上海新盘单批次认购组数与认购率两项纪录；嘉定新城的象屿金茂满嘉135套，认购率361%，均价约5.7万元/平方米，认购开始约一小时便触发积分；浦东森兰的越秀天屿147套，认购率超240%，9月26日开盘当日售罄。三个项目都位于外环附近，单价六七万元水平，且都是新规产品。

分界线来自产品标准的变化。2025年9月26日上海出台的住宅品质提升新规（业内称“926新规”），允许阳台可建面积上限提高至16平方米，且可按一半面积销售。叠加飘窗、花池等可变空间后，不少新规产品的实际使用面积达到90%以上，甚至接近100%。而得房率不足80%的老规房源，在差不多的地段上竞争力明显下降。

价格克制是另一半原因。悦海棠本批次实际成交单价约6万元出头，比周边蟠龙天地等二手房还便宜；越秀天屿均价7.3万元/平方米，差不多是森兰板块四年前的价格水平，而当前上海中外环间不少项目售价已站上10万元/平方米。购买力不是变多了，而是精明地集中流向“便宜且好”的少数选项。

孙云好房团队提示，看市场不能只盯着热盘：认购率、入围分高的项目固然值得关注，但认购率不足30%的项目中，同样有位置和产品尚可的选择，去化慢的楼盘在价格和优惠上往往有更多谈判空间，适合预算有限、不追求摇号的购房者。

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