竣备放款新政影响还贷节奏：300万贷款月供延后约两年支付，累计约30万

9月28日，上海正式落地商品住房销售制度改革地方实施细则。新政明确，2026年8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至资金监管账户。这一规则直接改变了购房者的还款节奏。

上海易居房地产研究院副院长严跃进解释，按照新政，拿到预售证的新项目要等到竣工备案后才放款，对购房者而言相当于获得一段延迟还贷的窗口期，时间大约两年，这在一定程度上提升了购房者入市的积极性。

这笔账具体怎么算？严跃进举例测算：以300万元贷款本金、30年期等额本息、房贷利率3.05%的个人按揭贷款为例，按照过去模式，理论上项目封顶之后就可以发放按揭贷款，放款后就要按月还贷，每月需偿还本息约12730元，两年累计还款约30万元。新政下贷款发放推迟约两年，意味着购房者在这两年里短期现金流压力明显降低。需要说明的是，这并不是免掉还款，而是把还贷起点往后移了。

实际项目中的节奏差异也值得留意。以浦东周浦的绿城汀香园为例，据销售经理介绍，该项目施工证在8月28日之前取得、销售证在8月28日之后取得，满足新政适用条件，预计明年2月至3月实现结构封顶，竣工备案要到2028年年中，也就是说购房者的还贷款时间延后约18个月，临近收房才开始还贷。按年化3%计算，500万元贷款晚还18个月，可少承担20多万元的资金占用成本。

对置换家庭来说，这条新政还有一层隐藏利好。过去卖旧买新，很多人需要租房过渡一年半到两年；新政后可以先锁定新居、从容出售原有住房争取更好的售价，不必长期租房，置换链条上的一大痛点得到明显缓解。

孙云好房团队提示：是否适用竣备放款，取决于项目施工证、销售证的取证时间节点，不同项目情况差异较大。签约前建议向开发商和贷款银行确认具体放款节点，并把月供起始时间纳入家庭资金规划。对在售新盘的适用情况和还款测算有疑问，可拨打☎ 400-881-1836咨询了解。