上海物业新规11月1日起施行：业主大会可线上表决，公共收益须单独列账

买房时关注度不如户型和价格、住进去之后却影响每天生活的物业话题，迎来一轮制度升级。2026年9月18日，上海市十六届人大常委会第三十四次会议表决通过关于修改上海市住宅物业管理规定的决定，修改内容共34条，将于2026年11月1日起正式施行。

与业主关系最直接的变化有三处。其一，业主大会会议可以通过互联网方式进行，通过全市统一的物业管理监管与服务信息平台表决，解决现场开会凑人数难的老问题，确有困难的家庭仍可选择书面表决。其二，业主大会可以选举业委会候补委员，委员空缺时按得票递补，避免因个别人退出导致停摆。其三，居村委会可以选派社区工作者为业委会提供专业化支持。

针对业委会长期选不出或换届难的小区，新规增设物业治理委员会制度。符合业主大会成立条件但规定时间内无法选出首届业委会，或未能按期完成换届改选的，由街镇及时组建，其中业主代表占比不低于二分之一，任期一般不超过一年、最长不超过两年，业委会依法成立后即自行解散。

资金监管也更加刚性。新规明确，利用共有部分获取的收入应当以物业管理区域为单位开立专门账户，公共收益单独列账，相关情况纳入业委会年度报告和财务审计。电梯广告、地面停车等收入的去向，从此有了制度层面的答案。

专项维修资金坚持专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则，电梯故障、消防设施损坏、外墙有脱落危险等紧急情形可启动应急维修程序，不再完全卡在常规表决周期里。目前上海约1.3万个住宅小区中，符合条件小区的业委会组建率已超过90%。

孙云好房团队提示，物业状况直接影响居住体验和二手房流通性，看房时不妨多问一句业委会运作情况、公共收益是否公示、维修资金余额多少。在上海置业过程中遇到类似问题，可拨打☎ 400-881-1836咨询，我们将结合具体小区情况给出参考建议。