上海新盘冷热分化：有盘一年多仅卖出110套，有盘认购率超400%

金九银十的上海新房市场，正在呈现明显的冷热分化：一边是热门新盘认购率数倍触发积分，一边是部分项目降价促销仍去化缓慢。同一座城市，楼盘之间的销售处境已经完全不同。

热的一面集中在外环外。据界面新闻报道，绿城上海悦海棠、象屿金茂满嘉、宝业虹桥国展里先后触发积分，认购率分别约415%、超400%和270%，其中悦海棠228套房源已开盘售罄。热度还在向新项目蔓延：位于宝山与杨浦交界高境板块的大华星宸尚未开盘，首开263套房源已登记意向客户约2000组，项目预计10月底开放售楼部。

冷的一面同样真实。普陀桃浦板块的宝华紫薇之星推出最新一批房源，备案均价8.15万元/平方米，相比去年推出的房源下调近4000元/平方米。项目置业顾问表示，近期加推的房源备案价约8.5万元/平方米，打折后单价约8万元，不同楼层有浮动。网上房地产数据显示，该项目自2025年5月5日首开至今，合计推出1105套房源，仅售出110套。

低价跑量的还有中华企业旗下的中企誉品银杏道：9月4日首开推出120套住宅，备案均价5.23万元/平方米，低于当初拿地时该地块的房地联动价5.9万元/平方米，但首日认筹51组，认筹率仅约42.5%。价格让到位了，去化依然需要时间。

为什么同一个市场会有两种行情？上海中原地产资深分析师卢文曦认为，沪八条落地后，交易重心精准切换至刚需和首次改善产品，位置、价格、产品力同时过硬的楼盘自然热销；而竞争激烈或配套兑现较慢的板块，即使降价，也要面对库存消化的压力。冷热分化，本质上是购房者用脚投票的结果。

孙云好房团队提示：分化行情恰恰是购房者的机会窗口，热盘要拼积分和速度，冷门板块则有实实在在的议价空间，关键是分清降价属于价值回归还是去化承压。拿不准的，可拨打☎ 400-881-1836，我们把目标板块的供需、历史去化和在售价格逐项拆开帮你算清楚。