上海购房者预算从500万追加到1000万：新政下首付更低、还贷更晚

10月12日，在嘉定区绿城嘉定璟园项目售楼处，一组原本打算购买500万元左右小三房的购房者，受近期楼市新政利好影响，临时将购房预算提高至1000万元。据该项目销售人员介绍，这对购房者家庭考虑到未来计划生二胎、与长辈三代同堂，最终决定比较145平方米和175平方米的大户型，实现置业一步到位。

这一幕背后，是沪八条与商品住房销售制度改革细则的叠加效应。8月21日起施行的沪八条明确，购买外环外住房的二套商业性个人住房贷款最低首付比例由20%降至15%，同步放宽住房公积金提取范围与额度，并对以旧换新购房贷款给予单套最高5万元、置换外环内存量住房再叠加3万元的阶段性补贴。首付门槛下降后，购房者不必一次性拿出过多现金，置换链条因此被打通。

9月28日施行的828新政上海细则进一步调整了放款节奏。新政后取得预售证的项目，个人住房按揭贷款须待项目竣备后才发放，购房者可以先付首付、见房还贷，拥有近两年的还贷缓冲期。对于打算换房的家庭来说，这段时间既能提前锁定房源，又不必急着先卖旧房，资金与居住的衔接更加从容。

绿城嘉定璟园位于嘉定新城，距离地铁11号线嘉定新城站约1.2公里，预计11月首开。项目主力户型为建面约115平方米的三房和约145平方米的四房，销售人员将这种首付降低叠加竣备放款的安排概括为购房者的双保险。近期售楼处到访量明显上升，不少年轻客户结伴看房，市场信心出现回暖迹象。

新政的另一重影响体现在供应端。预售政策调整后，商品住房项目申请预售须达到主体结构封顶，过去拿地后4至6个月即可预售，如今从拿地到具备预售条件至少要1年至1.5年，开发周期明显拉长。新老政策交替意味着未来两年新房供应将进入收缩通道，存量房与二手房的市场权重随之提升。

10月11日，上海二手房成交1615套、成交面积12.46万平方米，为近六年来第三高交易量。上海正加速迈入以二手房为主导的存量房时代，2025年上海二手住宅成交面积占全市住宅总成交面积的60.30%，为2016年以来首次突破六成。中原分析师卢文曦指出，二手房凭借高适配性成为市场稳压器，承担起激活楼市流动性的核心作用。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，短期看是成交与预期的修复，中期看是房企经营模式的调整，长期看则是行业规则底座的重构。随着现房销售有序推进，房企竞争重心将从规模与周转引向产品品质与交付能力。孙云好房团队提示，当前置换窗口期已经出现，购房者在关注价格的同时，更要重点评估项目的交付确定性与产品品质，可拨打☎ 400-881-1836预约看房，获取一对一选房建议。