上海二手房单日网签再破1600套：银十延续修复，置换占比近三成

据澎湃新闻报道，10月12日上海二手房单日网签成交再次突破1600套大关，达到1615套。截至10月12日，10月二手房累计网签成交6505套，市场延续了9月以来的活跃态势。中原地产市场分析师卢文曦指出，当前楼市热点聚焦刚需、刚改类产品，已成为市场成交主力。

国庆假期的数据更能说明问题。据腾讯新闻等媒体报道，10月1日至7日，上海一二手住房合计成交1518套，同比增长约79%，成交金额约61.8亿元。其中一手住房成交327套，同比增加146%，比2023至2025年同期平均水平增加34%。新房成交金额约25.9亿元，多个外环外项目触发积分，改善和刚需的整条链条都被带动起来。

置换需求的释放是本轮行情的重要特征。上海链家数据显示，9月25日至10月8日活动期间，成交客户中卖旧买新的置换客群占比约29%，多个节点占比冲高至五成。松江、青浦、嘉定、宝山是认购最集中的区域，客群以预算敏感型刚需和首改家庭为主。孙云好房团队观察到，不少原本打算年底再出手的家庭，在政策落地后临时改变了计划，决策周期明显缩短。

政策端的多轮发力是成交量回升的核心支撑。8月21日起施行的沪八条明确，购买外环外住房的二套商业性个人住房贷款最低首付比例由20%降至15%，首套房统一15%。同时对以旧换新购房贷款给予单套最高5万元补贴，置换外环内存量住房再叠加3万元，合计上限8万元。公积金提取范围也进一步放宽，买现房首付可以提取，契税、车位、储藏室相关支出也可提取。

市场供需关系也在发生微妙变化。上海二手房挂牌量从9月初的32万多笔降至10月8日的29万笔出头，一个月净减近3万笔。链家平台数据显示，二手房库存挂牌量已连续9个月下降。议价空间方面，全市多数刚需板块的房源议价空间收窄到1%到2%，优质次新房房东报价更坚挺。挂牌减少、成交增加，说明买卖双方的预期正在趋于一致。

放款节奏的调整进一步降低了购房者的资金压力。9月28日施行的商品住房销售制度改革细则明确，新政后取得预售证的项目，个人住房按揭贷款须待项目竣备后才发放，购房者可以实现先付首付、见房还贷。这种安排让置换家庭不用急着先卖房，资金与居住的衔接更加顺畅。孙云好房团队提示，当前上海楼市处于量稳价磨的阶段，对于打算入市的购房者，建议优先关注地铁通达性、学区资源和房龄较新的次新小区。如果想了解各板块最新成交行情和在售房源对比，可拨打☎ 400-881-1836预约咨询，由顾问结合您的预算做一对一匹配。