宝山南大中环麓岛首批认购仅约23%：75706元的南大，买家为何不抢了

10月24日至26日，宝山南大板块的中环麓岛完成首批认购。项目本批推30套房源，备案均价75706元/平方米，认购金50万元，计划11月2日开盘。到认购第二天的公开监测数据，认购数不足10组，认购率约23%。

这个结果放在10月的上海楼市里，对比感很强。同一周里，普陀苏河晏84套房源收获440多组认购，认购率约534%；徐泾绿城·悦海棠194套三天认购500多组，认购率258%并触发积分；青浦保利虹桥和颂·璟园98套四天超200组，认购率204%；青浦凤溪的中交凤栖观云也有140多组、认购率接近113%。业内统计，10月至今约43个新盘集中认购，真正触发积分的只有5个，中环麓岛不在这5个之列。

需要说明的是，中环麓岛并不是一个卖不动的项目。据同策研究院周报，上周即10月19日至25日，宝山成交面积占全市14.3%，位居各区第一，主力成交项目正是位于大场南板块的中环麓岛，单周成交25套、成交面积0.29万平方米、成交均价68801元/平方米。前期已取证房源仍在稳定去化，只是新一批次的认购热度没能延续。

价格是理解这件事的第一把钥匙。75706元/平方米的备案均价，放在南大板块已属高位。本周成交均价与备案均价之间接近7000元/平方米的落差也提醒购房者，单套价格随楼层朝向浮动，阶段性优惠和房源结构都会影响最终呈现的均价，看盘时一定要落到一房一价表上。

第二个原因是供应分流。10月全市新房集中放量，总货源超过4600套，单周最多有20个盘同时认购。徐泾、凤溪、青浦新城、森兰、徐汇滨江同一时间都在放货，客户在同一预算带被迫做取舍。这一轮买房人更认总价可控、产品代际新、轨交确定的组合，单纯讲板块规划的故事，吸引力在下降。

第三个原因是外部价格锚变了。10月上海二手房累计网签已达19935套，同比上涨34%，但挂牌笔数降到282938笔，年内持续走低。二手流动性回来的同时，大量次新房也在同台分流客户，新房如果不是新规产品、或者跟二手没有明显价差，客户就会多等一轮。

孙云好房团队提示：看这类中环沿线新盘，别只盯认购率一个数字。认购率低往往意味着案场议价空间更大，一房一价表、楼层差、以及后面批次的定价才是关键。中环麓岛处在南大智慧城兑现期，紧邻15号线南大路站，板块内中环置地中心、保利海上臻悦等前期项目基本售完，后续供应不多，如果第二批次的定价与优惠给到位，是值得认真谈一谈的。

想了解中环麓岛具体楼栋差价、在售房源和议价空间，可拨打 ☎ 400-881-1836 预约看房，孙云好房团队会按预算和通勤需求做横向比价，把这个价位段的新盘与次新房一起摆出来对比。