上海房产税试点延长至2031年：人均60平起征、七折计征，多套房家庭要算的账

上海个人住房房产税试点再度延长，新的有效期到2031年1月27日。这个从2011年就开始试点、一度被认为会很快全面铺开的税种，如今以延长试点的方式继续运行，也再次提醒持有多套住房的上海家庭：这笔持有成本是真实存在的，买房时值得把它一并算进账本。

先看谁要交。按上海现行试点口径，征税与家庭人均住房面积挂钩：家庭人均60平方米以上的部分，才进入应税面积。以三口之家为例，家庭免税面积合计即180平方米，超出部分才涉及按年缴税。对绝大多数自住的首套家庭来说，房产税并不构成实际负担。

再看怎么算。应纳税额不是按成交价直接套税率，而是按购房价七折计征，税率分0.4%和0.6%两档。做一个简单的演算：若家庭应税部分对应的购房价为300万元，适用0.4%税率，一年税额约1.2万元；适用0.6%税率则为1.8万元。两档税率分别如何适用，以税务部门公布的最新口径为准。

2026年的一个新变化来自沪七条：自今年1月1日起，上海户籍居民家庭中子女成年后购买住房，属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。对未成年时已与父母、外祖父母共同拥有住房的，成年后新购或置换住房，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的，同样暂免。这条规则直接利好面临分家析产和代际置换的家庭。

真正需要把房产税纳入持有成本账本的，是多套房家庭和人均面积较大的改善家庭。在当前二手市场价格分层的背景下，核心区与远郊的流动性差异明显，持有环节的税费、物业等固定支出，更值得在买卖决策前算清楚，而不是等到挂牌出售时才发现利润被持有成本吃掉一截。

孙云好房团队提示：置换过程中卖一买一的时间安排、家庭名下住房面积的合并计算方式，都会影响最终的税费结果，重大交易前建议先核对家庭住房面积与免税口径。想了解上海各板块在售新盘与置换方案，可拨打☎ 400-881-1836预约看房，由孙云好房团队提供一对一咨询。