上海11批次宅地清单公示：浦东杨思、宝山走马塘两宗地块11月下旬开拍

10月28日，上海市土地交易事务中心发布《上海市2026年拟出让住宅用地清单信息公示和出让预告（十一）》，今年第11批商品住宅用地清单正式公示。与此前几个批次动辄四五宗地块不同，这一次只摆出两宗地，均为普通商品房用地，拟出让方式都是挂牌。按公告节奏，出让公告将在10月下旬发布，11月下旬组织交易活动。

第一宗位于浦东新区，名为杨思社区Z000602单元20Da-03地块，出让面积1.90公顷，容积率2.5，四至范围是东至经三路、南至20Da-04地块、西至20Da-02地块、北至20Da-02地块。1.9万平方米的占地配上2.5的容积率，大致是一个总建筑面积不到5万平方米的中等体量社区，属于典型的浦东中外环改善盘形态。

第二宗的指标截然相反。宝山区W12-1301单元84-13地块出让面积3.06公顷，容积率只有1.36，东至84-14地块、南至84-04公共绿地、西至鄂尔多斯路、北至走马塘路。低容积率加临公共绿地，这宗地大概率会走洋房或小高层加叠墅的产品路线，而不是纯高层住宅。

两宗地放在一起看，正好对应了当下上海供地的一种取向：地块规模收着走，指标做差异化。这背后有现房销售改革的影子。按目前多数城市的落地细则，预售资金实行全额监管，房企从拿地到回款的周期被拉长，高总价、大体量地块对自有资金的要求明显变高。中指研究院监测显示，新政细则落地后北京、杭州、天津、武汉四城推出的约20宗宅地中，半数起拍总价低于5亿元，平均容积率仅1.76，小体量、低容积率正在成为供地结构的主流。

10月一线城市宅地出让基本处于空窗状态。公开挂牌信息显示，北京、上海、深圳当月均无宅地出让安排，只有广州有少量地块入市。第11批清单的公示，相当于把上海年末的供地窗口重新打开了一条缝。孙云好房团队提示：关注年末土拍的意义不在于地块本身，而在于这两宗地未来一两年会以什么价格、什么产品进入市场，尤其是宝山那宗低容积率地块，会不会沿着大吴淞、走马塘一带的改善逻辑定价。

对购房者来说，土拍信息还有一层更直接的用途。新出让宅地普遍要求现房销售或封顶预售，这意味着2027年之后入市的新盘，交付不确定性会明显降低，但价格也会更贴近成本。如果手里有置换需求，不妨先看眼下在售的现房、准现房项目，再拿未来地块做对照。想了解上海在售楼盘的现房情况和价格区间，可以拨打 ☎ 400-881-1836 咨询，孙云好房会按板块和预算帮你筛一遍。