11批次土拍起始价公布：杨思起拍楼板价5.6万，南大容积率降至1.36

10月29日晚，上海土地交易市场发布今年第11批次住宅用地出让公告，浦东新杨思、宝山南大两宗宅地正式挂牌，合计出让面积约5万平方米，起始价合计41.55亿元，现场交易会定于11月30日举行。

两宗地中，浦东新杨思20Da-03地块更受关注。地块用地面积约18959平方米，容积率2.5，限高80米，起始价26.55亿元，保证金5.31亿元，折算起始楼板价约5.6万元/平方米。出让条件还要求配建文化活动室、日间照料中心、老年活动室各不低于200平方米，生活服务点不低于100平方米，健身点用地不低于300平方米，另有1000平方米社区配套。

从位置看，这块地就在翡云悦府南侧。过去几年新杨思板块的建设节奏不慢，新杨思上园已经落地，翡云悦府一期、二期进入尾盘，可售余量不多，嘉里与华之门合作的商业地块也已明确。也就是说，这一宗地基本是板块内接下来最主要的住宅增量，5.6万元/平方米的起拍楼板价，也给周边在售项目提供了一个新的参照坐标。

宝山南大84-13地块的看点不在总价，而在指标。地块用地面积30636平方米，容积率从原先规划的2.5下调到1.36，建筑限高由50米降到36米，住宅规模因此减少约3.49万平方米。起始价14.9993亿元，保证金约3亿元，折算起始楼板价约3.6万元/平方米。

容积率1.36、限高36米，意味着这宗地大概率会做高低配，甚至出现带院子的低密产品。地块位于15号线南大路站东北侧，周边有华润中环置地中心·望云、润府，稍远一些是宝山金茂府、招商中环华府，南大智慧城综合片区也在推进。对南大来说，这是一块补低密短板的土地。

这一批次还有一个身份：现房销售细则落地后，上海首场完全按新规则运行的涉宅用地出让。公告明确，地块按《关于完善商品住房销售制度的通知》及上海的实施意见管理，出让价款缴纳方式写在预合同里。业内的普遍看法是，这场土拍能看出房企在新规则下的拿地意愿和出价能力，也被当成年底供应节奏的风向标。

对普通购房者来说，土拍的价格信号要拆开看。起拍楼板价只是起点，实际成交价、配建成本、封顶预售或现房销售带来的资金占用，都会推高真实成本，5.6万元和3.6万元不能直接换算成未来的房价。

孙云好房团队的建议是，把土拍当成板块供应节奏的提示，用来判断未来一两年新房从哪里来、是什么产品形态，而不是当成短期涨价的理由。想了解新杨思、南大周边在售项目的实际报价、户型与交付时间，可拨打 ☎ 400-881-1836 预约看房，我们按预算和通勤半径整理一份对比清单。