上海二手房去化差5倍：内环10个月，崇明要57个月

同一个上海，10月正在跑两种行情。闵行一家链家门店的负责人说，年初片区二手房议价空间还有5%到7%，最近缩到了2%到3%。而在金山，有房源挂牌半年，房东把价格往下调了十几万，没有一个看房的人走进来。

这种温差用去化周期看最清楚。全市二手房平均去化周期大约11个月，拆到环线上画面完全变了：内环内10.2个月，郊环外36.5个月，崇明57.6个月。同样一套房子，在内环十个月能卖掉，在崇明要接近五年。孙云好房团队提示，判断一个板块能不能买，先看它的房子卖不卖得动，这比看挂牌价更接近真实。

价格止跌的机制，和很多人想的不一样。三季度上海二手成交均价同比只跌了1%，去年同期跌幅是11.3%；但挂牌均价同比还在跌，跌了6.6%。成交价站住，本质是卖方报价向买方出价靠拢，不是买方开始追价。闵行议价空间从7%缩到3%，说明的不是房子变抢手，是买卖双方的价格差变窄了。

量的底盘确实扎实。前三季度上海二手住宅网签19.1万多套，同比多15.5%；9月单月23581套，是近六年同期最高；10月截至19日累计13366套，同比增38.1%。

但结构说明的问题更多。前三季度200万以下房源成交占比47.1%，比去年全年抬了5个百分点；90平以下占66.6%。卖得动的很大一部分是总价不高的房子，改善盘的去化速度明显慢于刚需盘。

远郊的账则是另一种算法。上半年崇明二手房均价同比跌21.56%，金山跌17.52%，奉贤跌17.4%。金山挂牌价从历史高点每平方米4.8万跌到1.7万上下，跌幅超过六成，部分房源单价到了九千多。这几个区域共同的问题是产业导入慢、二手房接盘客群窄，挂牌量一堆积，价格就很难守住。

对买房人来说，这两组数字指向两个动作。内环、中环的次新，议价窗口在收窄，看到合适的房源不宜无限期等更低价；远郊和郊环外，重点不是便宜多少，而是将来卖不卖得掉，通勤、产业、学区至少要有两项站得住。孙云好房手上有露香园·天誉、绿宝园、保利·天奕、中环金茂府等38个在售盘的分板块成交数据，想对比具体楼盘的去化速度，可以拨打 ☎ 400-881-1836 预约，我们按预算和通勤半径做对照。