上海宅地出让转向“一地一策”：现房销售不再是硬指标

据观点网11月6日报道，上海规划资源局近日召开第十一批次土拍媒体通气会，对本批次宅地出让条件和新房预售规则作出解读。这场通气会最核心的一句话是：现房销售是可选路径，不是硬性标配。

本批次共2宗宅地，分别位于浦东新杨思和宝山南大，总起始价约41.55亿元。两宗地块都没有设置强制现房销售要求，但房企如果选择预售渠道，必须在主体结构封顶之后才能申请预售。

出让规则的口径也从一刀切转向一地一策。通气会明确，每块宅地会结合板块情况、市场供需、项目实际情况单独设置出让条件；短期之内，上海新出让宅地将以主体结构封顶后申请预售作为主流模式。

存量项目的边界同样被划清。2026年8月28日之前已经发布出让公告的地块，继续按原有老规则执行，不做追溯调整。这一条对在途项目尤其关键，此前市场担心的“已拿地项目突然要求现房”并未发生。

放到全国看，8月28日住建部等三部门发布《关于完善商品住房销售制度的通知》之后，据中指研究院监测，已有北京、上海、广州、深圳、武汉、杭州等20多个城市出台实施细则，另有南昌、绵阳、泸州等地公开征求意见。新老划断叠加封顶预售，是各地共同的方向。

对购房者最直接的影响是交付确定性。封顶预售意味着签约时楼体已经成形，看得见的楼层、朝向、楼间距比图纸更可靠；真正实行现房销售的项目所见即所得，但房企资金占用更重，定价通常也更硬。

供地节奏也在变化。通气会提到，今年剩余时段上海宅地将转向分批供应，优先推出优质宅地，预计11月发布新一轮供地预公告。第十一批次两宗地块将于11月30日现场交易，浦东新杨思地块起始楼面价约5.6万元每平方米。

孙云好房团队提示：新规之后判断一个楼盘的风险，除了看价格和地段，还要看它的预售节点与资金监管方式。同一板块里，封顶预售和现房销售的项目，交付节奏和定价逻辑并不相同。想了解具体项目的预售进度与在售情况，可拨打 ☎ 400-881-1836 咨询。