恒大虹桥国际78亿首拍流拍：9月16日二拍降至62.7亿，接盘门槛仍超百亿

9月1日，位于上海虹桥商务区核心地段的恒大虹桥国际项目首轮司法拍卖正式收场，起拍价78.43亿元，因无人报名、零出价而流拍。这场阿里资产平台上上海线上司法拍卖史上体量最大的单宗不动产拍卖，累计获得超2万次围观、403名用户设置提醒，却未能等来一位竞买人。

该项目全称恒大虹桥国际，位于闵行区申长路979号，是虹桥商务区核心区一期地块。项目前身是虹源盛世国际文化城，2011年红星美凯龙联合体以30.67亿元拿地，2015年主体结构封顶后停工三年。2018年恒大通过收购股权接手更名，2020年恒大债务危机爆发后全面停工至今，项目公司已进入破产清算。

流拍的核心原因在于门槛过高。首拍起拍价78.43亿元与评估价完全持平，等于零折让，被业内称为劝退价。竞买公告还明确，买受人需补缴约3亿元土地出让金，自行承担建筑加固、维修乃至拆除重建的风险与费用，续建投入业内估算达数十亿元。加上软件服务费和复杂债权清理，真正盘活项目的总投入大概率破百亿。

首拍流拍后，拍卖平台火速上线二拍链接，起拍价降至62.74亿元，直降15.69亿元，为顶格降价20%，定于9月16日10时开拍。市场普遍预期，二拍成交概率较首拍大幅提升，一是价格让出安全垫，二是法定优先债权人可用债权抵扣价款组团参拍，三是核心商务区不会长期容忍巨型烂尾项目存续。

恒大虹桥国际项目总用地面积约9.21万平方米，两宗商服用地使用权至2052年2月。项目分A区8栋和B区5栋共13栋楼，A区8栋已取得商品房预售许可证，其中369套已完成网签备案；B区5栋尚未办理预售证。工程进度为主体结构封顶、外立面完成，室内精装与机电安装未完工，停工已逾六年。

从区域基本面看，虹桥国际中央商务区设立五年来GDP突破2000亿元，法人企业从4.9万家增至近10万家，市级认定总部企业283家，核心区写字楼空置率12.1%，低于全市甲级写字楼23.4%的水平。恒大退场本质上是大虹桥商办市场的一次换血，而非区域价值的否定。

孙云好房团队提示，恒大虹桥国际项目的命运折射出上海商办市场从狂热回归理性的趋势。9月16日二拍结果将直接影响大虹桥板块后续商办供应预期，关注该板块的投资者可拨打☎ 400-881-1836获取项目动态与周边在售楼盘对比分析。孙云好房也将持续跟踪二拍进展，第一时间为读者解读成交结果及接盘方信息。