上海40年房贷落地首周：2笔已放款，月供直降634元，35岁门槛卡住大批客户

时隔近27年，国内个人住房贷款期限再次拉长。2026年8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见，将个人住房贷款最长期限由30年延长至40年。这是自1999年房贷期限由20年延至30年之后的首次调整，距今已近27年。

政策出台后的第三天，上海已有银行完成首批40年期房贷的审批流程。据上海链家交易管理中心介绍，截至9月3日，全上海范围内已协助10位客户向银行递交超30年期房贷申请，其中2笔已完成审批，分别为37年期和40年期，购房者主要集中在30到40岁的青年群体，单笔贷款金额多在200到300万元之间。交通银行上海市分行、建设银行上海市分行均已开放申请通道，新房与二手房均可受理。

购房者最关心的还是月供变化。以商业贷款100万元、利率3.05%、等额本息为例，30年期月供约4200元，40年期月供降至约3566元，每月少还约634元，一年可省下超7600元的现金流支出。孙云好房团队测算，对总价700万元、首付2成的三口之家而言，贷款30年变40年相当于把月供压力减轻约15%，对冲沪八条落地后置换家庭普遍担心的月供焦虑。需要注意的是，40年期的总利息支出将比30年期多出约20万元，购房者后续可通过部分提前还贷降低利息总额。

新政在落地执行上设了明确门槛。目前上海地区多家银行执行贷款人年龄与贷款期限合计不超过75年的硬性规定，按此口径，想拿满40年期房贷的购房人需在35周岁前完成贷款发放。工商银行部分支行已将该上限放宽至80年，建设银行、交通银行则仍以75年为基准。这意味着1991年以前出生的客户，新申请最长只能贷39年期，因年龄超几个月而错过10年贷款年限的客户不在少数。

存量房贷客户同样可以申请延期。多家银行已开放线上线下双通道。以建设银行上海市分行为例，客户可通过建行手机银行App进入贷款-我的贷款-还款计划调整-延长贷款期限提交申请，也可线下到原贷款银行柜面办理。延期有两条硬约束：延长部分最多不超过原贷款期限的一半，原期限与延长期限合计不得超过40年。原贷款30年的，延期上限为10年；原贷款10年的，最长延期到15年。二手房带押过户、现售房贷款发放时点调整等配套措施也在同步落地。

房贷期限只是本轮金融政策组合拳的一项，与沪八条首付下调、公积金提取优化形成叠加效应，正在重塑年底前的买房账本。购房者在选择期限时不能只看月供降幅，还要算总利息、自身收入曲线、未来提前还款能力。孙云好房提示，不同银行在不同支行的执行口径略有差异，购房者可拨打☎ 400-881-1836，针对自身年龄、房龄、收入情况做个性化方案，避免盲目追求最长年限而多付近20万元利息。