上海楼市周末冷热分化：悦海棠二批214%触发积分，奉贤盘降价仍取消摇号

上海新房市场这个周末呈现出冷热分化的明显格局，一边是认购火热，另一边则是开盘遇冷。

认购端持续高热。青浦徐泾的绿城·悦海棠二批次首两日认购超600组，认购率达到214%，已触发积分制。本批次推出281套房源，涵盖建面约106㎡、119㎡三房，以及约136㎡、150㎡、181㎡四房，均价约62814元/㎡。该项目首批房源此前认购率高达415%并开盘即售罄，二批次延续了这一热度。

徐泾外围同样承接外溢需求。象屿天誉蘭香本次加推132套建面约99-127㎡公寓及叠加产品，均价约74714元/㎡；保利·都汇和煦加推96套建面约99-127㎡公寓，均价约68498元/㎡，三个改善盘在同一时间窗口同步分流刚改客户。

开盘端却出现戏剧性反差。奉贤新城的奉发·晶海央境首开直接取消摇号，改为现场选房。项目推出176套建面约79-131㎡房源，均价约3.9万元/㎡，比当初4.3万元/㎡的房地联动价低了约4000元/㎡。该项目2023年8月由奉发集团以7.63亿元竞得拿地，溢价率仅1.33%，距离拿地已近3年仍去化乏力。

开盘热的项目同样在青浦。绿城·宸玺潮鸣9月6日首开，98套建面约121-194㎡小高层和叠加产品，均价约5.1万元/㎡，开盘当天171组客户摇号，去化率约90%。项目紧邻17号线青浦新城站约300米，容积率仅1.8，全抬板社区设计有效缓解上海梅雨季潮湿痛点，是首开告捷的关键。

从这四个项目可以看出，当前上海新房市场并非无人买单，而是购房需求在加速向地段优、产品好、价格具备安全垫的标杆项目集中。那些缺少轨交加持、产品力不足或板块成熟度欠缺的项目，即便主动让利，仍难以撬动市场。

孙云好房团队认为，沪八条叠加40年房贷新政之后，外环外刚需和改善客群的置业周期已从过去的6个月缩短到3个月左右，但购房者对项目品质、地铁通勤和价格倒挂的关注度反而在提升。建议近期看房的家庭重点比对地铁距离、容积率与周边二手次新房的价差，再做决策。如果你想了解悦海棠、宸玺潮鸣、天誉蘭香等热点项目的积分门槛、剩余房源或一房一价，可拨打☎ 400-881-1836预约孙云好房一对一咨询，根据预算和通勤动线筛选适配项目。