杨浦八埭头161.2亿地王规划公示：16栋住宅全部架空，距黄浦江约200米

9月7日，上海杨浦滨江八埭头项目规划设计方案正式对外公示。这幅地块即为今年7月28日上海第六批次商品住宅用地出让中，保利发展与华润置地联合体历经219轮竞价、以161.2亿元总价摘得的年度总价地王，溢价率35.83%，综合楼面价约10.2万元/平方米。该地块不仅是2026年上海公开出让总价最高的涉宅用地，也是近三年上海涉宅用地总价之最，市场关注度极高。此次规划方案的出炉，意味着这座滨江百亿地块从拿地到产品亮相仅用了40余天。

根据公示方案，项目总规划建筑面积约15.8万平方米，由西侧住宅地块、东侧住宅地块以及中间的商业、酒店及配套地块共同组成。西侧住宅地块容积率2.39，东侧住宅地块容积率2.30，住宅建筑限高均为80米。两块住宅用地各规划8栋住宅，其中西侧为1栋12层加7栋17至25层住宅，东侧为1栋12层加7栋21至25层住宅，所有16栋住宅楼栋全部首层架空，首层空间将与中央园林、下沉庭院和风雨连廊体系融为一体。

规划设计的一大亮点是围合式布局与超大中央园林。住宅楼栋沿地块外围排布，中央空间尽可能留给公共绿化与景观，楼间距普遍达到百米级别，采光与视野显著优于常规高层社区。社区内设置风雨连廊串联住宅、入户大堂、下沉庭院与景观节点，形成全天候无雨归家动线。中央下沉庭院标高约负4.9米，地上消防登高面约正6.9米，局部高差接近12米，通过下沉、架空与高低错落手法营造出立体景观层次。

地段价值是八埭头地块的核心底色。项目南距黄浦江岸线仅约200米，拥有直面黄浦江S湾与陆家嘴天际线的稀缺景观视野。交通层面，地块紧邻地铁4号线杨树浦路站，步行约700米可达12号线大连路站，属于上海2035总规确定的中央活动区范畴。向西可联动北外滩产业集群，向东衔接杨浦滨江数字经济产业带，宜居宜业属性突出。对于关注内环滨江改善产品的家庭而言，这里是近年来少有的正南向瞰江宅地。

这幅地块此前经历过一次关键的商改住规划调整。今年5月14日，杨浦区人民政府官网发布平凉社区C090103单元03A1街坊局部调整公示，将两幅纯商业办公用地调整为住宅用地，新增住宅建筑面积约14.8万平方米。从草案公示到正式获批仅用约36天，6月18日上海市规划和自然资源局批复该方案，6月底地块被纳入第六批次出让清单。东地块内还保留了多栋优秀历史建筑与文物保护点，未来拟活化利用为商业、菜场、邮局等功能，使历史文脉与现代生活相融合。

产业与配套方面，杨浦滨江沿线已集聚美团、B站、抖音、中交、中节能等企业总部，多数项目已竣工或将于今年基本建成投用，未来将释放约270万平方米商办体量。中指研究院上海数据总经理张文静表示，八埭头地块坐拥全市稀缺的黄浦江滨江开发资源，区域复合属性显著。未来通过差异化特色商业街区打造，有望链接八埭头海派商埠底蕴，塑造历史与潮流碰撞的新地标。

孙云好房团队认为，八埭头161.2亿地王的规划公示，释放出两个明确信号：一是央企对上海内环滨江稀缺土地价值的长期看好，二是杨浦滨江从工业锈带向世界级科创水岸的转型正在加速兑现。对于计划在上海内环内购置改善住宅的客户，未来可重点关注该项目入市节点。同时，当前市场上已有多个滨江及内环改善新盘在售，如果想提前了解上海新房市场的机会与风险，可拨打☎ 400-881-1836预约孙云好房团队的一对一咨询，我们将结合预算、通勤与居住需求为您精准匹配。