上海十批次土拍9月29日开槌：虹口杨浦闵行宝山四宗地块起拍近142亿

上海市今年第十批次住宅用地出让定于9月29日举行，推出虹口北外滩、杨浦五角场、闵行古美、宝山淞宝四宗地块，总出让面积超12公顷，起始总价约141.9亿元。这是继9月21日第九批次后，上海八天内连推两批次宅地，供地节奏明显加快。

四宗地块各具特色，主打重功能、重民生、重长期价值导向。虹口北外滩雷士德地块起始总价54.18亿元，容积率7.1、限高198米，但科研设计用途占比62.5%、住宅仅占37.5%，对竞买人的产业导入和运营经验要求极高，地块紧邻雷士德工学院旧址。

闵行古美地块起始总价51.56亿元，由住宅和文化设施两宗子地块组成，住宅建面约10万平方米、容积率2.2、限高60米，紧邻12号线东兰路站。古美板块是闵行成熟居住区，二手房市场活跃，此次推出大体量住宅地块有望成为十批次中竞争最激烈的一宗。

杨浦大创智地块位于五角场板块，占地约1.86万平方米、容积率2.4、限高60米，起始总价24.05亿元，西侧紧邻10号线三门路站，未来接入20号线，周边集聚B站、抖音等科创企业总部。宝山淞宝地块位于大吴淞地区，容积率仅约1.5、限高36米，起始总价12.15亿元，紧邻炮台湾湿地公园与吴淞口邮轮港，低密滨水属性突出。

从供地结构看，十批次与九批次形成互补。九批次三宗地块全部落子内环与内中环成熟板块，起拍总价约120.94亿元，其中黄浦复兴珑御南侧地块是黄浦近十二年首次公开出让的核心宅地。十批次则覆盖北外滩、五角场、古美、大吴淞四个不同方位的主城节点，既有产业融合型地块也有低密纯宅地块，供地策略更趋多元。

8月28日信贷新政落地后，上海土拍市场并未放缓。8月31日第八批次两宗地块顺利成交，普陀真如地块由中海地产底价摘得，松江泗泾地块由国贸与星狮联合体溢价16.41%竞得。政策从拼速度转向看品质的导向正在传导至土地端，现房销售、竣工备案后放贷等新规让开发商拿地更谨慎，优质地块的竞争反而更集中。

孙云好房团队提示，九批次和十批次连续两轮共推七宗地块、起始总价超260亿元，覆盖黄浦、静安、浦东、虹口、杨浦、闵行、宝山七个区域，是观察上海核心区土地价值的重要窗口。土拍热度直接关系未来两三年新房供应节奏与价格预期，可拨打☎ 400-881-1836了解各板块在售新盘详情，十批次竞拍结果将在9月29日后揭晓。