恒大虹桥国际9月16日二拍62.74亿：虹桥烂尾地标八折再上架，买家需补3亿出让金

9月16日，曾经由恒大接手的虹桥商务区超级综合体——恒大虹桥国际，在阿里资产司法拍卖平台迎来第二次拍卖。本次起拍价约62.74亿元，竞买保证金4亿元，每次加价幅度400万元。相比8月31日首拍78.43亿元的起拍价，二拍直接下调约15.69亿元，降幅刚好八折。这个总价仍居近期上海司法拍卖标的前列，市场关注度极高。

项目位于闵行区申长路979号，地处虹桥商务区核心位置，两宗土地使用权合计约9.21万平方米，用途涵盖商业、办公和娱乐。地块最早可追溯至2011年，当时项目公司以约30.67亿元拿下虹桥商务区核心区地块，原计划打造大型城市综合体。2015年主体结构封顶后项目一度停工，2018年恒大接手后更名为恒大虹桥国际并短暂复工，但2020年3月再次停摆，至今烂尾已逾六年。

从资产现状看，项目A区8幢建筑面积约14.25万平方米，已取得商品房预售许可证；B区5幢建筑面积约12.14万平方米，尚未办理预售证。拍卖标的并非净地，而是主体结构已封顶、外立面基本完成的半成品，室内装修和部分安装工程尚未完工。竞买公告提示，项目停工多年，工程资料存在缺失，建筑、设备和配套设施可能出现损坏，未来可能涉及加固、维修甚至拆除重建。

对买家而言，62.74亿元只是进入牌桌的价格。除起拍价外，买受人预计还需补缴约3亿元土地出让金；相关土地使用权及在建工程已设定抵押，经法院确认的有财产担保债权金额高达102.72亿元。此外，两宗土地使用期限均至2052年2月，按当前时点计算剩余年限仅约25年。若再算上续建、验收、招商和运营周期，土地有效使用年限还将进一步压缩，这会直接压低资产的折现价值。

放在当前市场环境下，这个标的不确定性更高。高力国际数据显示，2026年二季度上海写字楼整体空置率约22%，平均租金同比下降约8.7%。世邦魏理仕统计，2026年上半年上海物业投资市场累计成交约273.5亿元，办公楼占交易笔数约五成，其中超过六成为企业自用，且投资金额约62%集中在内环内。恒大虹桥国际体量大、总价高、仍需续建、缺乏稳定现金流，能够接盘的只能是资金实力极强且具备开发、招商和长期运营能力的机构。

孙云好房团队提示，这类大宗不良资产拍卖与普通住宅购房关联度有限，但释放了一个明确信号：高杠杆时代被包装出来的核心地段大体量综合体估值，正在让位于现金流和回报率的真实定价。对普通购房者来说，这意味着买房更要看交付确定性和真实居住价值，而不是被远期规划或品牌溢价迷惑。如果您正在关注上海新房、二手房或法拍住宅的机会，可拨打 ☎ 400-881-1836 预约咨询，孙云好房团队会结合您的预算和风险承受能力给出置业建议。